Les sociétés civiles de placement immobilier vous donnent accès à un large éventail de stratégies pour optimiser votre patrimoine. Par exemple, elles peuvent être souscrites directement par vos propres soins, ou à travers les supports en unité de compte de l’assurance-vie. En effet, vous investissez dans des placements non cotés, sans avoir à vous frotter avec la volatilité des marchés boursiers si vous optez pour les SCPI comme support pour votre épargne dans une assurance-vie.
Important, toutefois, de noter d’importants changements selon qu’il s’agit d’un investissement en direct ou via une assurance-vie. Les plus comme les moins sont à démêler, et c’est ce que nous mettrons à la lumière dans cet article.
Le prix de la part
C’est l’investissement en assurance-vie qui est plus intéressant en ce qui concerne ce paramètre : l’assureur le négocie auprès de la société de gestion. Le but est en effet de rendre la SCPI plus attractive au sein de l’assurance-vie afin d’inciter plus d’épargnants à opter pour ces placements à hauts rendements dans le but de booster leur épargne.
Toujours est-il qu’il vaut mieux analyser l’évolution du prix de la part sur plusieurs années depuis la source, c’est-à-dire au niveau de la société de gestion elle-même. Ce prix représente en effet un indicateur de performance à part entière, traduisant le potentiel de valorisation du parc immobilier sur les années à venir et ce, après expertise annuelle.
Le montant des dividendes
Les SCPI souscrites en direct gagnent le match : vous percevez les dividendes plein pot. En revanche, lorsque vous investissez à travers une assurance-vie, l’assureur vous verse 75% à 80% de leur montant.
La fiscalité
À noter toutefois que ces dividendes deviennent des primes de versement au sein d’un contrat d’assurance-vie, et qu’ils sont alors déductibles de vos revenus imposables. Ce qui en fait un véritable atout.
En revanche, vous êtes soumis au paiement de l’impôt foncier si vous investissez en direct : le micro foncier ou le régime réel d’imposition s’applique en fonction du montant de vos dividendes annuels.
Nous ne parlerons pas ici des SCPI fiscales qui ne sont pas proposées au sein des assurances-vie afin de ne pas fausser notre comparatif.
Les frais
Les frais aussi peuvent avoir été négociés par l’assureur, afin de ne pas trop charger le contrat. Vigilance, cependant, en ce qui concerne les frais du contrat proprement dit, car si certains ont été allégés, ils pourraient être récupérés d’une manière ou d’une autre.
Le report de jouissance
Vous êtes gagnant en ce qui concerne ce point si vous optez pour la SCPI en assurance-vie. C’est en effet l’assureur qui aura supporté la totalité de la carence en dividendes, sachant qu’il aura préalablement réalisé l’acquisition de la SCPI, indépendamment de la souscription, à son tour, par l’épargnant.
Toujours est-il qu’un report de jouissance à durée réduite sera appliqué pour ce dernier, et qui est d’un mois, pour la plupart des SCPI en assurance-vie.
Rappelons que le report de jouissance correspond à l’intervalle de temps pendant lequel l’investisseur ne perçoit pas de dividendes. Cette période commence à courir dès la date de la souscription, et sur un délai déterminé par la société de gestion, qui est de 2 à 5 mois.
Quid du rendement de la SCPI ?
Le rendement de la SCPI demeure le même, que celle-ci soit souscrite en direct ou par le biais de l’assurance-vie. C’est le rendement net de votre investissement qui varie en fonction des paramètres susmentionnés. Par conséquent, pensez à réaliser un comparatif complet avant de choisir l’option qui vous convient le mieux.
Si vous vous lancez pour la première fois dans ce type d'investissement, songez à obtenir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant afin de vous accompagner dans vos premiers pas.
